O máximo que a lei deixa construir, com a conta aberta embaixo.
A EMASS desenha a volumetria do terreno com a lei da zona dentro — recuos, aproveitamento, ocupações, altura — e o desenho gera a viabilidade: área equivalente, custo de obra, VGV, fluxo de caixa mês a mês e três cenários. O que levava semanas de croqui e planilha, leva minutos.
A lei dentro do desenho
Zoneamento, recuos por altura, coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, vagas da lei. O envelope do lote nasce pronto — você projeta dentro dele, não contra ele.
O desenho gera a planilha
Cada camada — subsolo, térreo, garagem, lazer, pavimento tipo, técnico — vira área construída e equivalente com o peso certo no CUB. Mexeu no desenho, mexeu no custo.
Conta aberta, sempre
Todo número na tela mostra de onde veio. Nada de caixa-preta: a margem que você apresenta pro investidor é a mesma que o motor calculou — ao centavo.
O FLUXO
Nove estações, um estudo inteiro.
Terreno
Desenhe o lote no mapa. A plataforma lê a zona e monta o envelope: recuos, gabarito, ocupações.
Tipologias
O mix de apartamentos por torre — studios numa, suítes na outra. A planta nasce do mix.
Prédio
Subsolos, térreo, garagens, lazer, pavimento tipo, barrilete e caixa d'água — camada por camada, em 3D.
Vendas
Preço por tipologia, permuta, outorga onerosa, plano de pagamento e curva de vendas.
Fluxo
O filme do empreendimento mês a mês: obra, vendas, repasses, financiamento. O pior mês de caixa à vista.
Financeiro
VGV, custo, lucro e margem — mais a análise de sensibilidade de obra e preço de venda.
Imagens
Vistas do estudo para materializar a maquete.
Apresentação
O estudo pronto para levar ao cliente, ao sócio ou ao banco.
Consolidado
Pessimista, realista e otimista lado a lado — a decisão numa tela só.
VOLUMETRIA
A massa que respeita a lei e extrai o lote.
Torres com mix próprio, subsolos que descem de verdade — com rampa, vagas por nível e fora da taxa de ocupação — e o 3D que mostra o que a lei deixa construir ao lado do que você desenhou.
- Planta do pavimento tipo gerada pelo mix — corredor só até a última porta
- Subsolo colado na divisa, contado por nível no custo (0,7 / 0,8 / 0,9 do CUB)
- Avisos com a medida que falta: "não couberam 2 unidades — faltam 3,4 m de largura"
A DECISÃO
Três cenários, uma reunião a menos.
Obra mais cara, venda mais barata — e o contrário. A sensibilidade que você define alimenta o consolidado. Cada cenário refaz permuta, impostos, comissões e cascata inteira.
PESSIMISTA
A obra sobe, o preço cai. Se o lucro sobrevive aqui, o negócio é bom de verdade.
REALISTA
O estudo como está hoje — os mesmos números da aba financeira, ao centavo.
OTIMISTA
A obra disciplinada e o preço que o lançamento pode alcançar. O teto do negócio.
A CONTA NO TEMPO
VPL, TIR e o pior mês de caixa — antes de comprar o terreno.
O fluxo de caixa nasce do prazo: digite a curva de vendas mês a mês, o plano de pagamento e o financiamento. A EMASS projeta o filme inteiro da obra.
- Curva de vendas digitada no tamanho da obra — 60 meses de obra, 60 meses de curva
- Repasse nunca antes da venda; outorga lida do estudo, nunca redigitada
- VPL com a taxa de desconto que você escolhe
PARA QUEM É
Quem decide com número.
Incorporador
Compara terrenos em horas, não semanas. Chega na negociação sabendo o VGV máximo que a lei permite — e o lucro de cada cenário.
Dono de terreno
Descobre quanto o seu lote vale na ponta do lápis antes de vender — ou de permutar.
Escritório de projetos
Testa dez volumetrias no tempo de uma. O estudo sai com a planta, a lei e a viabilidade amarradas.
COMECE